Комплексное развитие в человеческом масштабе

По закону в КРТ могут быть вовлечены районы как жилой, так и нежилой застройки, а также незастроенные территории и участки, владельцы которых выступили с соответствующей инициативой. Но практика показывает, что на деле все зависит от интересов или их отсутствия со стороны застройщиков. Согласно данным мониторинга Министерства строительства России на февраль 2024 года в 72 субъектах Российской Федерации в активной стадии реализации механизма КРТ 562 территории площадью 14,5 тыс. га с градостроительным потенциалом 98 млн кв. м, в том числе жилой — 71 млн кв. м.

По состоянию на 1 февраля 2024 года в ППК «Фонд развития территорий» приняты решения о подтверждении размера суммы финансовой поддержки на реализацию 12 проектов КРТ в Архангельской, Брянской, Волгоградской, Иркутской, Липецкой, Мурманской, Нижегородской, Томской, Ульяновской, Ярославской области, Республике Марий Эл и Республике Бурятия в общем размере 1,2 млрд рублей. Как мы видим, масштабы все шире, но и проблем, связанных с реализаций проектов КРТ, возникает намного больше, чем хотелось бы.

В Красноярске эта проблема остро затронула жителей Николаевки, которым грозит расселение на окраины краевого центра на невыгодных для них условиях.

Сложная ситуация у владельцев предприятий малого и среднего бизнеса, расположенных в створе улиц Абытаевской и Шахтеров. Точкой отсчета в этой истории стало постановление администрации города Красноярска № 57 от 30.01.2023 года «О комплексном развитии несмежных территорий нежилой застройки города Красноярска по улице Шахтеров». Это значит, что все действующие здания и сооружения — отнюдь не ветхие, а более чем презентабельные и функциональные, — пойдут под снос ради возведения на этом месте жилого микрорайона с высотками в 25 этажей.

Решение бьет прямой наводкой по административным и производственным зданиям группы компаний «Сибкрасполимер». И чиновников не останавливает тот факт, что ГК «Сибкрасполимер» является поставщиком продукции для государственного оборонного заказа. 20 % их продукции напрямую поставляется ведущим предприятиям оборонного промышленного комплекса страны, в том числе стратегическим предприятиям и головным исполнителям государственного оборонного заказа. В связи с этим неудивительно, что решение администрации не устраивает Минпромторг России и десятки предприятий ВПК, которые выразили свою позицию перед администрацией города и края. Ведь такого рода вмешательство в деятельность исполнителя ГОЗ, находящегося в цепочке кооперации, неминуемо приведет к сбоям в общих процессах по выпуску военной техники, необходимой в том числе и для успешного завершения СВО.

После многочисленных обращений красноярцев на проблемы с КРТ обратили внимание депутаты Законодательного собрания Красноярского края. Создана рабочая группа, заседание которой состоялось в конце прошлого года. Парламентарии говорили о необходимости внесения поправок в закон о КРТ и о приостановке его реализации на территории края  до момента принятия этих поправок. Генеральный директор Группы компаний «Сибкрасполимер» Роман Еремеев, будучи лицом заинтересованным в данном вопросе, присутствовал на заседании рабочей группы.

— Роман Николаевич, как, по-вашему мнению, необходимо доработать законодательную базу по КРТ, чтобы исключить такие ситуации, которые сложились в Красноярске?

— Механизм комплексного развития территорий или, как его еще называют, «всероссийская реновация», ставил глобальные цели: обновить облик городов, дать новую жизнь невостребованным пространствам, создать современную городскую среду, удобную для жизни и работы, и ускорить переселение россиян из сильно изношенных домов.

Одним словом, предполагалось, что КРТ — это для людей, для улучшения условий их проживания. А в итоге получается, что условия проживания не то что не улучшатся, а очень сильно ухудшатся. Мы пришли к отсутствию механизмов защиты законных прав и интересов организаций и граждан, которые попадают в зону КРТ. Решения принимаются без учета их мнения и даже без соответствующего уведомления. Люди с удивлением узнают, что попали в КРТ, уже после того, как все ключевые решения на уровне городских властей приняты и вступают в действие.

Второй важный аспект проблемы КРТ нежилой застройки заключается в том, что на региональном уровне не урегулирован вопрос того, какие предприятия, формально отвечающие требованиям ст. 65 Градостроительного кодекса РФ, могут быть включены в проекты КРТ, а какие нет (к примеру, необходимо учитывать род деятельности предприятий, численность сотрудников, объемы налоговых отчислений в бюджет и т. д., а также возможные неблагоприятные последствия, вызванные прекращением деятельности того или иного предприятия).

Так получилось и в нашем случае. И это не только риски «СК-Полимеры», ведь сегодня производство важной для оборонной промышленности продукции может быть не просто сорвано, а прекращено. Перспектива проведения торгов по нашей территории уже в марте этого года вполне реальна.

Между тем наше предприятие расположено и действует на этом участке на законных основаниях, и совсем не обязательно было его включать в КРТ. Находящийся по соседству Енисейский рынок, к примеру, не попал в эту зону, хотя ничем не отличается от рынков «Южный» и «Луч», и уж тем более не имеет такого социально и стратегически важного значения, как наше предприятие.

Кроме того, необходимо определить процент участков, которые включены в зону КРТ по «прямым» основаниям, и возможный процент участков, которые к ним могут быть «притянуты». На сегодняшний день из-за одной незаконной постройки может быть включено в зону КРТ полрайона, что безусловно нарушает права, так сказать, добросовестных владельцев.

Вопрос КРТ незастроенной территории меня не касался, поэтому углубленно его не изучал, но уверен, что и в данном направлении имеется ряд пробелов, трактовка которых осуществляется не в пользу собственников.

По факту мы имеем явно недоработанный региональный закон, устанавливающий нормы реализации КРТ у нас в крае. И это привело не только к целой череде необоснованных решений, которые никак не способствуют улучшению качества жизни населения Красноярска, но и создают условия для коррупционной составляющей этих решений. Когда те или иные участки включаются в зоны КРТ на усмотрение чиновников, без четко регламентированной процедуры, всегда имеется риск лоббирования чьих-то интересов или, наоборот, ущемления интересов одних субъектов в угоду другим.

Если говорить о Николаевке, что люди получают взамен, когда власти объявляют территорию зоной КРТ, выставляют ее на торги и туда заходит победивший застройщик? Там жители лишаются своих домов, привычных условий проживания: например школы или садика, куда дети привыкли ходить. Адекватные прежним жилищные и социальные условия большинство из них иметь не будут. Об этом пострадавшие из-за КРТ люди не устают твердить на всех уровнях.

Поэтому закон в первую очередь должен отрегулировать баланс между интересами застройщиков, их выгодой и законными правами жителей таких территорий. Сегодня у населения и у работников предприятий, которые попали под «каток» КРТ в Красноярске, по сути нет права голоса в решении, где и как им дальше жить и трудиться.

— А как реагируют жители домов, соседствующих с территорией на Абытаевской, на перспективу застройки высотками, ведь их желания и интересы тоже не учитываются?

— Жильцы домов, расположенных в шаговой доступности от будущих новостроек, выступают против, и это понятно. Собрано почти 2000 подписей против КРТ в этой зоне. Главные аргументы, которые приводят люди, — это действительно ужасающая плотность и этажность застройки. Более 7 тысяч новоселов в течение короткого периода серьезно изменят обстановку в этом микрорайоне. Встанет проблема переполненности школ, детских садов. Ведь такие объекты будут строиться в последнюю очередь, уже после ввода в эксплуатацию жилых зданий в 25 этажей, если вообще будут построены — уверенности в этом нет.

Добавлю, что в нашем здании на Абытаевской, 7, сейчас расположены востребованные у жителей соседних домов медицинский центр и спортивная школа бокса. Они будут закрыты. На медицинский центр придется заново оформлять лицензию.

У ребят, которые уже привыкли заниматься в нашей школе с опытными тренерами, после сноса альтернативы не будет. А это любимый многими и востребованный вид спорта. Ко Дню защитника Отечества мы принимали в нашем здании Открытый краевой турнир по боксу. Компания «СК-Полимеры» выступила генеральным спонсором турнира, собравшего десятки спортсменов со всего региона.

— В этой части города и так существуют проблемы с высокой загазованностью воздуха, недостатком парковок, отсутствием парков, скверов и других соцобъектов?

— Дорожные заторы, особенно в часы пиковых нагрузок, нехватка парковочных мест, отсутствие должного озеленения — это уже реальные проблемы, с которыми  сталкиваются горожане, чьи дома расположены в непосредственной близи с Абытаевской, 7, а в новой реальности с КРТ только возрастут. По современным градостроительным нормам на одну квартиру полагается половина машиноместа.
Даже если нормы будут соблюдены, этого явно недостаточно. 

Летом 2022 года специалисты госкорпорации «Роскосмос» составили рейтинг городов России по уровню озеленения. По результатам анализа первое место с показателем 35,9 % заняла Пермь, на втором месте Екатеринбург, следом Уфа. Красноярск с показателем 9,3 % вошел в число самых отстающих по этому параметру российских городов. В нашей же территории — в створе Абытаевской и Шахтеров — деревья можно пересчитать буквально по пальцам.

Конечно, комплексное влияние на мегаполис многоэтажной застройки и других сопутствующих факторов должны оценивать эксперты. Жителям же ничего не остается кроме как тестировать «прелести» городской жизни на собственном здоровье. А задуматься есть над чем: режим НМУ держался в Красноярске практически на протяжении всего февраля. Конкретно в Советском районе города небо было сильно затянуто. И в некоторые дни стоял полный штиль.

Я читал о результатах исследования, которые провели ученые СФУ. В конце 1970-х годов значимые скорости ветра в Красноярске составляли более 3 м/с в среднегодовых значениях. Кто живет в краевом центре давно, прекрасно помнит, что объем промышленных производств в 1070-е был выше, а проветривался город лучше.

С 2016 года среднегодовое значение скорости ветра упало, по словам экспертов СФУ, до 1 м/с. Ученые считают, что это довольно значительное снижение.

Сила и направление ветра в городе зависят не только от погоды и природного рельефа, но и от типа городской застройки. Ученые из нескольких институтов Красноярска и Новосибирска использовали данные метеорологических наблюдений и специальное программное обеспечение для построения карты ветров внутри города. Оказалось, что роза ветров изменилась.

При этом в зависимости от высоты зданий и их взаимного расположения сила ветра может как увеличиваться, так и уменьшаться. Изменяется и его направление. Почти во всех выбранных точках города, по данным исследователей, количество безветренных дней увеличилось, в некоторых почти в четыре раза.

Если городские власти заботятся о жителях, значит, соответствующие исследования нужно учесть в проекте КРТ, прежде чем строить здания в 25 этажей. Иначе какое уж тут улучшение качества жизни! Но опыт показывает, что застройщиков это волнует в последнюю очередь.

— Не только красноярцы пострадали от КРТ, новости из других городов приходят тоже не самые радужные. На ваш взгляд, какие выводы позволяет сделать опыт реализации таких проектов в других регионах России?

— Насколько я могу судить, опираясь на официальные источники и сообщения новостных каналов, более или менее благополучно дело обстоит только в тех регионах, где ввели мораторий на КРТ. Известный факт, что в Санкт-Петербурге был принят закон, приостановивший до 1 января 2024 года действия статей, регламентирующих порядок определения границ территорий жилой застройки, подлежащих комплексному развитию. Закон о КРТ вызвал волну критики от собственников квартир в питерских хрущевках, которые могут быть снесены для строительства нового жилья вне зависимости от состояния дома. Затем петербуржцы, более 600 человек, протестовавшие против КРТ, добились, чтобы в конце прошлого года этот мораторий продлили до 1 января 2025 года. Предполагается, что за это время городские власти смогут разработать поправки, которые устранят недочеты исходного документа. Кроме того, петербургские депутаты подготовили новый вариант предложений по корректировке федерального законодательства о КРТ.

В Новосибирске жители микрорайона Карьер Мочище выступили против создания зоны КРТ рядом с озером Жемчужина Сибири. Люди боятся лишиться собственных домов, они уже обратились за помощью к президенту России Владимиру Путину.

В Нижнем Новгороде по программе комплексного развития территорий на территории в 26 га планируется снести более 50 жилых домов. Заявлялось, что их износ составляет свыше 70 %. Жителям не понятно, откуда взялись данные об износе домов. Некоторые дома были капитально отремонтированы несколько лет назад, поэтому аварийными их назвать сложно. Для индивидуальных домов и домов блокированной застройки порядок выплаты компенсаций со всей очевидностью нужно пересматривать. Пока ситуация с участками под ИЖС не урегулирована. А в итоге по всей стране люди массово выступают против проектов КРТ.

— Возвращаясь к проблемам КРТ в нашем регионе, какой шаг мог бы помочь сбалансировать наболевшие проблемы?

— Тот же путь, которым пошли в Санкт-Петербурге: ввести мораторий на региональный закон о КРТ на год, до дальнейшей его доработки. За это время можно было бы в том числе проработать права граждан и организаций и основания для отказа от участия в КРТ. Сейчас эти вопросы в законе не прописаны. Основанием, к примеру, может стать невозможность размещения на территории полноценной социальной инфраструктуры. Например, на нашей территории в створе Абытаевской и Шахтеров нет места для школы и детского сада с учетом всех современных нормативов строительства подобных объектов. Если в проекте КРТ нет должного количества школ, поликлиник, дорог, парковок — тогда о каком улучшении качества жизни идет речь? Это ограничит аппетиты застройщиков, и муниципалитеты будут вынуждены с большей ответственностью за результаты относиться к размещению КРТ. А сейчас, я так понимаю, муниципальная власть Красноярска прежде всего заботится об интересах застройщиков. Мой вывод: КРТ заслуживает лучшего руководства.